刘赤水是平乐人，年少聪慧，十五岁就中了秀才。父母早亡后，他便放纵游荡，荒废了学业。家中资财中等，但他生性喜好修饰，被褥床榻都精美异常。一天晚上，他被人请去喝酒，忘了吹灭蜡烛就走了。喝了几杯后才想起，急忙返回。听到屋内有小声说话，便趴在窗外偷看，只见一个少年抱着美人睡在自己床上。他家临近贵家废宅，常有怪异之事，心知是狐仙，也不害怕，进屋呵斥道：“我的床榻岂能容他人鼾睡！” 两人慌忙抱衣赤身逃走，遗落一条紫绸裤子，裤带上系着针囊。刘赤水大喜，怕他们偷回，便藏在被中抱着。不久，一个蓬头婢女从门缝进来，向他索要。刘赤水笑着要她赔偿。婢女请以酒相赠，他不应；又赠金子，仍不应。婢女笑着离去，很快又回来说：“大姑说，如能归还，当以佳偶相报。” 刘赤水问：“她是谁？” 婢女说：“我家姓皮，大姑小字八仙，同睡的是胡郎；二姑水仙，嫁给富川丁官人；三姑凤仙，比两位姑姑更美，您自会满意。” 刘赤水怕她们失信，让婢女坐着等好消息。婢女去后又回来说：“大姑寄语官人：好事岂能速成？刚才和她商量，反遭责骂；但请稍等时日，我家并非轻诺寡信之辈。” 刘赤水这才把裤子还给了她。
过了几天，毫无音讯。傍晚，刘赤水从外面回来，刚关上门坐下，忽然双门自开，两个人用被子裹着一位女郎，手捉被角走进来，说：“送新人来了！” 笑着把女郎放在床上就走了。刘赤水近前一看，女郎酣睡未醒，身上还带着酒香，红颜醉态，美丽绝伦。他喜极，为她脱鞋解袜，宽衣抱体。女郎微微醒来，睁眼看见刘赤水，四肢无力，只是恨恨地说：“八仙这个淫婢卖了我！” 刘赤水亲昵地抱着她。女郎嫌他肌肤冰凉，微笑道：“今夜是何夜，遇见如此‘凉人’！” 刘赤水接道：“子兮子兮，拿这‘凉人’怎么办！” 于是两人欢爱起来。事后女郎说：“那婢女无耻，玷污人床寝，竟用我换裤子！定要小小报复她！”
从此，女郎无夜不至，两人情意缠绵。她从袖中拿出一枚金钏，说：“这是八仙的东西。” 又过几天，她带来一双绣鞋，珠嵌金绣，工艺精巧绝伦，还嘱咐刘赤水张扬出去。刘赤水拿出绣鞋向亲友夸耀，来看的人都得拿酒作为见面礼，他便把绣鞋当作奇货。一天夜里，女郎前来告别。刘赤水怪问原因，她回答：“姐姐因绣鞋之事恨我，想举家远去，断绝你我的好合。” 刘赤水害怕，愿归还绣鞋。女郎说：“不必，她正想用此要挟我，若归还，正中她的计。” 刘赤水问：“为何不独自留下？” 女郎说：“父母远去，一家十多口都托胡郎料理，若不跟去，恐那些长舌妇搬弄是非。” 从此她便不再来了。
过了两年，刘赤水思念殷切。一次途中，遇见一位女郎骑着慢步小马，由老仆牵缰绳，擦肩而过时，她反掀面纱偷看，风姿艳丽。一会儿，一个少年随后赶到，说：“那女子是谁？好像很美。” 刘赤水急忙称赞。少年拱手笑道：“太过奖了！这就是我妻子。” 刘赤水惶愧谢罪。少年说：“不妨。但如南阳诸葛三兄弟，您得到了其中最优秀的，我这区区之人又何足道！” 刘赤水对他的话疑惑不解。少年说：“您不认识那个偷睡你床榻的人吗？” 刘赤水才醒悟他是胡郎。两人叙起连襟之谊，玩笑甚欢。少年说：“岳父刚回来，我要去探望，可同行吗？” 刘赤水高兴地跟随他进入深山。
山上本有当地人避乱的宅院，女郎下马进入。不久，几人出来看望，说：“刘官人也来了。” 刘赤水进门拜见岳父岳母，还有一个少年已在，靴袍华美。岳父说：“这是富川的丁女婿。” 大家相互作揖就座。不一会儿，酒菜纷至，谈笑融洽。岳父说：“今日三个女婿同来，可称佳集。又无外人，可叫孩子们来，作个团圆会。” 很快，姊妹们都出来了，岳父命设座，让她们各坐其婿旁边。八仙见到刘赤水，只掩口而笑；凤仙则与他嘲弄；水仙容貌稍次，但端庄温和，满座倾谈时，只是把酒含笑。于是酒杯交错，兰麝香气袭人，饮酒甚乐。刘赤水见床头乐器齐备，便取玉笛为岳父祝寿。岳父高兴，命擅长者各献技艺，于是满座争相取乐器，只有丁郎和凤仙不取。八仙说：“丁郎不熟习就算了，你为何也不肯动手？” 于是把拍板掷到凤仙怀中，凤仙便敲出繁响。岳父悦道：“家人之乐极了！孩子们都会歌舞，何不尽展所长？” 八仙起身拉着水仙说：“凤仙向来金声玉振，不敢劳驾；我二人可唱一曲《洛妃》。” 两人歌舞刚毕，婢女用金盘进献水果，大家都不知其名。岳父说：“这是从真腊带来的，叫‘田婆罗’。” 于是捧几枚送到丁郎面前。凤仙不悦道：“岳父难道因贫富而有爱憎？” 岳父微微一笑，没有说话。八仙说：“爹爹因丁郎是异县人，故以客相待。若论长幼，难道只有凤妹妹有个穷女婿吗？” 凤仙终究不快，解去华丽妆饰，把鼓拍交给婢女，唱《破窑》一折，声泪俱下；唱完，拂袖径直离去，满座为之不欢。八仙说：“这婢子还是从前的怪脾气。” 于是追她，却不知去了哪里。
刘赤水无颜，也告辞而归。走到半路，见凤仙坐在路旁，招呼他并坐，说：“您是大丈夫，不能为妻子吐气吗？黄金屋自在书中，希望您好好努力。” 她抬起脚说：“出门匆忙，荆棘刺破了鞋，我送您的东西还在身边吗？” 刘赤水拿出那面镜子，凤仙取过换上新鞋。刘赤水讨要旧鞋，她笑道：“您也太无赖了！何曾见自己衾枕之物，也要怀藏的？如蒙相爱，有一物可以相赠。” 随即拿出一面镜子交给他，说：“想见我，当在书卷中寻觅；不然，相见无期了。” 说完便不见了。
刘赤水怅然归家，看那镜子，见凤仙背立其中，如同在百步之外望去。他想起凤仙的嘱咐，便谢绝宾客，闭门苦读。一天，见镜中人忽然现正面，盈盈欲笑，他更加珍爱。无人时，就对着镜子相伴。一个多月后，他的锐志渐渐衰减，游玩忘返。回家见镜中影像惨然似哭；隔一天再看，则又背立如初：他这才醒悟是自己荒废了学业。于是闭户研读，昼夜不辍；一个多月后，镜影又面向外了。从此他验证出：每当有事荒废，镜中容颜就忧愁；苦读数日，容颜就欢笑。于是他朝夕悬挂镜子，如同面对师保。如此两年，他一举考中举人。他高兴地说：“如今可以面对我的凤仙了！” 揽镜观看，见镜中人画眉弯长，牙齿微露，喜容可掬，宛在眼前。他爱极，凝视不已。忽然镜中人笑道：“‘影里情郎，画中爱宠’，说的就是现在了。” 刘赤水惊喜四顾，见凤仙已在座位旁。他握手询问岳父岳母起居，凤仙说：“我别后不曾归家，隐居岩穴，姑且与您分苦罢了。” 刘赤水到郡中赴宴，凤仙请与他同去；二人共乘而行，旁人对面也看不见她。后来将要回家，凤仙暗中与刘赤水谋划，假装他在郡中娶了亲。凤仙归家后，才出见客人，经理家政。人们都惊叹她的美丽，却不知她是狐仙。
刘赤水是富川县令的门生，前往拜见，遇见丁郎，丁郎殷切邀至家中，款待优厚，说：“岳父母近来又迁徙了，内人回娘家，即将回来。我会寄信去，并前往申贺。” 刘赤水起初怀疑丁郎也是狐仙，仔细询问其家族，才知他是富川大商人的儿子。当初，丁郎从别墅暮归，遇见水仙独自行走，见她美，微微斜视。水仙请搭他的车同行。丁郎高兴，载她到书斋，与她同寝。见她能从窗缝出入，才知是狐仙。水仙说：“郎君勿疑，我因您诚笃，故愿托付终身。” 丁郎宠爱她，竟不再娶别的女子。
刘赤水归来，借了贵家的宽敞住宅，准备待客宴饮，打扫光洁，却苦于没有陈设；隔夜一看，陈设已焕然一新。过了几天，果然有三十多人，带着旗采酒礼到来，车马缤纷，挤满阶巷。刘赤水请岳父及丁郎、胡郎入客舍，凤仙迎接岳母及两位姨姐入内室。八仙说：“婢子如今显贵了，不怨媒人了吧。金钏绣鞋还在吗？” 凤仙找出交给她，说：“鞋还是那双，却被千人看破了。” 八仙用鞋击她的背，说：“替刘郎打你。” 于是把鞋投进火中，祝告说：“新时如花开，旧时如花谢；珍重不曾穿，嫦娥来相借。” 水仙也代她祝告说：“曾经套玉笋，穿出万人称；若使嫦娥见，应怜太瘦生。” 凤仙拨动火说：“夜夜上青天，一朝去所欢；留得纤纤影，遍与世人看。” 于是把灰烬捻拌，堆作十多份，望见刘赤水来，假托赠送他。只见盘中满是绣鞋，都和原来的款式一样。八仙急忙出来，推翻盘子；地上还有一两只存留，她又伏身吹去，痕迹才消失。次日，丁郎因路远，夫妇先归。八仙贪恋与妹妹嬉戏，岳父及胡郎多次催促，近午才出来，与众人一同离去。
他们初来时，仪仗随从过于盛大，观者如市，有两个强盗窥见丽人，魂不守舍，便图谋在路上劫掠。他们侦察到狐仙一家离村，尾随而去。相隔不到一尺，马狂奔也追不上。到一处，两崖夹道，车轿行得稍缓；强盗追及，持刀吼叫，众人都逃散。强盗下马掀帘，却见老妪坐在里面。正疑误掠了她的母亲，刚转头，就被砍伤右臂，很快被捆绑。仔细一看，山崖并非真崖，而是平乐城门；车中是李进士的母亲，从乡中归来罢了。另一个强盗后到，也被砍断马足而擒获。门丁将他们押送太守，一审便招供。当时有大盗未获，审问之下，就是这两人。
第二年春天，刘赤水考中进士。凤仙因曾招祸，所以辞谢了所有内亲的贺礼。刘赤水也不再娶别的女子。等到做了郎官，才纳了妾，生了两个儿子。
异史氏说：“唉！冷暖之态，仙凡本无不同！‘少不努力，老大徒伤’。可惜没有好胜佳人，像镜影那样或悲或笑来激励人。我愿恒河沙数的仙人，都遣娇女婚嫁人间，那么贫穷海中，便可少些苦难众生了。”